부동산 전세 사기 안당하는 방법 주의사항 #깡통전세, 신탁사기 피하는법, 확정일자 받는법

절대 전세 사기 안 당하는 방법 정리

 

최근까지 전세 사기 관련된 사기 피해가 부쩍 많아졌었는데요. 게다가 더 많은 피해자가 발생되고 있는 빌라왕 사망 소식까지 전해지고 있어 더 많은 분들이 관심을 가져주시고 계십니다.

 

빌라왕 피해자는 1500여 명에 육박하고 사망한 빌라왕 3명(42세 정 모 씨, 42세 김대성 씨, 27세 송모씨)은 명의만 빌려준 바지 사장이라는 사실,,,, 

 

한 가지 안타까운 점은 피해 사례를 소개하고 그치는 경우가 대부분이고 대처 방법에 대한 구체적인 가이드가 부족하다는 점이었습니다.  이 글을 통해서 전세보증금 피해를 보는 분들이 줄어들었으면 좋겠습니다.
이 체크리스트는 여러분이 보증금 떼 걱정 없이 계약을 마무리하고 좋은 집에 살 수 있도록 도와줄 겁니다. 
이 글을 통해서 방법을 숙지하시고 체크 리스트를 제대로 활용해 보세요. 빌라왕에게 피해 보신 1500여분이 만약 이글을 보시고 실행에 옮기셨다면 피해가 없었을 수도 있습니다.

 

전세 계약을 하실 일이 있으시다면 천천히 읽어보시고 숙지하고 실행 해 보세요

 

 

깡통전세전세사기피하기

 

목차
1. 전세계약 체크리스트
2. 전세계약 전 체크
3. 전세계약 시 체크
4. 전세계약 후 체크

 

 

1. 전세계약 체크리스트

[계약 전 체크할 것들]

① 중개업자 등록 여부를 확인해라
② 계약 전 등기부등본을 확인해라
③ 해당 집의 매매가를 확인해라
④ 동네의 매매가와 전세가를 확인해라
⑤ 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구해라
⑥ 임대인의 신분증 진위 여부를 확인해라
⑦ 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해라

[계약 시 체크할 것들]

① 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약해라
② 특약 사항을 기재해라
③ 계약 직전 등기부등본을 확인해라

 

[계약 후 체크할 것들]

① 잔금 전 등기부등본을 확인해라
② 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받아라
③ 전세보증보험에 가입해라

 

한 가지 미리 말씀을 드리자면  전세 사기의 방식이나 사례들을 자세히 다루지는 않을 겁니다. 이 행동 하나하나를 체크를 하시면서 계약을 진행하면 전세 사기를 방지하실 수 있을 겁니다. 지금부터 이 행동들을 어떻게 해야 하는지 하나씩 설명드리고자 합니다. 

 

 

 

2. 전세계약 전 체크

전세 사기 사례를 보면 공인중개사가 아닌데 사칭을 해서 사기를 치는 경우가 있습니다.
중복계약 사기와 이중계약 사기를 치는 경우인데요. 이를 방지하기 위해서 중개업자 등록 여부를 확인할 필요가 있습니다. 
여기서 중복 계약 사기는 시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약을 한 후에 전세 보증금을 통째로 가로채는 사기 수법입니다. 

공인중개사와 집주인이 함께 사기를 치거나 공인중개사 자격을 사칭해서 사기를 치곤 합니다.
그리고 이중계약 사기는 대리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고 집주인에게는 월세로 계약했다고 말하면서 보증금을 가로채는 사기 수법입니다. 

이것들에 대처하려면 어떻게 해야 할까요. 
중개업자 등록 여부를 확인할 때는 공인중개사 사무소 공인중개사 중개보조원의 정보가 올바른지 확인해야 합니다. 
네이버에 국가 공간 정보 포털이라고 검색을 해서 사이트에 접속합니다. 
열림 공간 항목에서 부동산 중개업 조회 항목을 클릭합니다.
상세 검색 항목에서 중개업 사무소를 체크하고 상호명과 중개업 등록 번호를 입력하고 검색을 하시면 등록 내역을 확인할 수 있습니다. 

중개업 등록 번호는 중개사에게 여쭤보시거나 임대차 계약서의 가장 하단에 보시면 중개사 정보와 함께 기재되어 있습니다.  또 상세 검색 항목에서 중개사 보조원을 체크하시고 성명을 입력하시면 등록 내역을 확인할 수 있습니다.
말씀드린 방법들을 통해서 공인중개사 사무소 공인중개사 중개보조원의 정보가 올바른지 확인을 하시고 계약에 임하도록 하세요. 그래야 중개사를 사칭해서 이중 계약이나 중복 계약을 하는 그런 사기를 방지할 수 있습니다. 

 

그다음 깡통 전세 피해와 신탁 사기를 방지하기 위해서 계약 전 등기부 등본은 꼭 확인을 해보셔야 합니다.
깡통 전세 피해는 집의 근저당과 세입자의 전세보증금 합계가 집값에 육박해 세입자가 전세금을 떼이는 상황입니다. 
신탁 사기는 신탁을 통해 대출을 받은 집주인이 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 사기 수법입니다. 이것에 대처하려면 어떻게 해야 할까요. 먼저 등기부 등본을구에 근저당이 있는지 있다면 얼마나 있는지를 확인하세요.  이때 이 공식을 활용해서 위험한 집이 아닌지 확인해봐야 합니다. 
만약 근저당 채권 최고액과 내 전세 보증금을 합친 금액이 매매가의 70%보다 크다면 땅통 전세의 위험성을 갖고 있다고 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

반대로 근저당 채권 최고액이 없다면 0으로 치고 내 전세보증금 금액이 매매가의 70%보다 큰지를 확인해봐야 합니다. 
큰 경우에는 깡통 전세의 위험성이 있다고 볼 수 있기 때문에 계약하지 않는 것이 좋습니다. 
그런데 이 공식을 계산해보려면 내가 들어갈 집의 매매가를 알아내야 합니다.  매매가는 최근 실거래가를 확인하시면 됩니다.

 

앞서 등기부등본 을구에 근저당이 있는지를 확인했다면 그다음엔 갑구에 신탁등기가 있는지를 확인해 보셔야 합니다. 
웬만하면 신탁 등기가 없는 물건으로 계약하는 것이 안전합니다. 
만약 신탁등기가 있고 중개사나 집주인이 전세 계약에는 전혀 문제가 없다고 말한다면 어떻게 해야 할까요. 
이럴 때는 신탁 원부를 확인해 보아야 합니다.

신탁 원본은 신탁에 대한 상세한 내역이 담겨 있는 서류인데요. 
부동산 임대 권한이 누구에게 있는지 부동산을 담보로 한 대출의 내역이 어떤지 나와 있는데 이를 토대로 계약해도 안전한 지를 파악해 볼 수 있습니다. 

신탁 원부는 네이버에 인터넷 신탁 원부 발급이라고 검색을 하셔서 나오는 사이트에서 발급할 수 있습니다. 
앞서 등기부 등본에서 근저당권을 확인해 보았습니다. 
이때 이 공식을 계산을 해봐야 했는데 계산을 하려면 내가 들어갈 집의 매매가를 알아내야 합니다. 
어떻게 매매가를 알아낼 수 있을까요.
주택의 매매 시세를 조사하는 방법은 세 가지가 있는데요. 

나와 거래하는 중개사에게 물어보는 방법 다른 중개업소에 물어보는 방법 사이트나 앱을 활용하는 방법이 있습니다. 
한 가지 방법만으로는 신빙성이 떨어질 수 있기 때문에 두 가지 이상 활용해서 시세를 파악하시는 것이 좋습니다 시세 파악은 내가 들어갈 집의 매매가를 확인해 보는 방법과 주변 집들의 매매가를 조사해서 유추하는 방법이 있습니다.
주변 집들의 매매가를 파악할 때는 건물의 연식 전용 평수 등이 비슷한 건물의 매매가를 조사해 보면 됩니다. 
중개사에게 이 집의 매매가가 어느 정도 될지를 물어보세요. 
중개사가 잘 모르는 것 같다면 이 건물의 다른 호실들에게 최근 실거래 기록을 조사해 달라고 해보세요. 
알려주는 금액을 바탕으로 시세를 파악해 볼 수 있습니다.
사장님 이 집의 매매가는 얼마인가요 최근 실거래 기록이 있나요. 
이렇게 물어보시면 됩니다. 만약 나와 거래하는 중개사가 못 믿었다면 혹은 정보력이 부족한 것 같다면 다른 중개사에게 시세를 문의해 볼 수 있습니다. 

근데 이때 그냥 건물 주소를 말해주고 시세를 알려달라고 하면 뜨내기 손님으로 여기기 때문에 답변을 잘해주지 않습니다.
그래서 건물을 특정하기보다는 동네에 비슷한 건물들의 시세를 물어서 유추하는 식으로 시세를 알아내야 합니다. 
동네의 중개업소를 검색해서 전화를 걸고 이렇게 물어보세요. 
안녕하세요. 전셋집을 구하고 있습니다. 
제가 이 동네 시세를 잘 몰라서 여쭤보고 싶은 화곡 1동에 지어진 지 10년 정도 된 빌라 전용 12평인 집은 매매가와 전세가가 어느 정도인가요
이렇게 내가 들어갈 집과 비슷한 주택의 조건을 설명해 준 다음에 매매가와 전세가가 궁금하다고 물어보시면 안내를 해주실 겁니다. 

이때 중개사분 중에 답변을 해주지 않거나 친절하지 않은 분이 계실 수 있는데요. 그럴 때는 상처받지 마시고 곧바로 다른 중개업소에 전화해서 물어보시면 되겠습니다. 보통 3명 중에 한 분 정도는 친절하게 말씀을 해주실 겁니다. 
중개사 3명 정도에게 매매 시세를 들어보고 평균치를 매매가로 산정하시면 되겠습니다.그다음에  사이트나 앱을 활용하는 방법도 있습니다. 

 

내가 들어갈 집과 비슷한 조건의 물건들을 확인하시다 보면 시세를 대략적으로 유추할 수 있게 되는데요. 
이것을 통해서 대략적인 매매가를 산정하시면 되겠습니다. 

여기까지 나와 거래하는 중개사에게 물어보는 방법 다른 중개업소에 물어보는 방법 디스코 사이트나 앱을 활용하는 방법 등을 통해서 매매가를 조사를 해보았는데요. 

이 매매가를 이 공식에 대입해서 계산을 해보고 혹시 깡통 전세의 위험성이 있는 게 아닌지 확인해 보시면
되겠습니다 만약 깡통 전세의 위험성이 있다면 그 집은 피하시는 게 안전합니다. 그동안 신축 빌라 사기로 인해서 전세보증금 피해를 보는 상황이 많았는데요. 이를 방지하기 위해서 내가 들어갈 집의 시세와 주변에 있는 집들의 시세를 조사해서 비교해 볼 필요가 있습니다. 

여기서 신축 분양 사기는 신축 빌라나 오피스텔을 분양할 때 깡통 전세를 이용해서 보증금을 갈취하는 사기 수법인데요.
신축 건물의 시세가 자리잡지 않은 점을 악용해서 버리는 수법인데 최근까지 신혼부부들을 상대로 많이 일어났습니다. 
이곳에 대처하려면 어떻게 해야 할까요. 

집을 구할 때 웬만하면 이제 막 지어진 신축은 피하시는 게 좋습니다. 
신축 건물보다는 최소 2 ~ 3년 이상 지나서 매매가와 전세가가 어느 정도 자리 잡은 집에 들어가시는 게 좋습니다. 
그런데 만약에 신축인 집이 마음에 들어서 포기하기가 어려운 상황이라면 어떻게 해야 할까요.
이럴 때는 동네에 있는 비슷한 조건의 집들의 시세를 확인해봐야 합니다. 
여기서 비슷한 조건이라는 것은 지어진 지 5년 내에 해당하는 신축 건물들을 의미합니다. 
동네에 있는 건물들의 평균 매매가와 전세가가 내가 들어가고 싶은 집의 매매가와 전세가와 비슷한지를 비교를 해봐야 합니다. 
신축 분양 사기의 경우 주변 시세보다 훨씬 비싼 전세가를 제시합니다. 
그래서 내가 들어갈 집의 전세가가 평균적인 시세보다 많이 비싸다면 사기의 위험성이 있다고 볼 수 있습니다.
반대로 동네 집들의 시세와 비교해 봤을 때 차이가 크지 않다면 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 
그렇다면 시세 조사는 어떻게 해야 할까요. 

시세를 조사하는 방법은 앞선 계약 전 해당 집의 매매가를 확인해라 항목에서 보셨던 것처럼 진행을 할 수 있는데요. 
이번에는 내 집뿐만 아니라 동네에 있는 집들의 시세도 다 같이 파악한다고 중점을 두셔서 조사하시면 되겠습니다.
방법은 똑같이 세 가지로 나와 거래하는 중개사에게 물어보는 방법 다른 중개업소에 물어보는 방법 사이트나 앱을 활용하는 방법이 있습니다. 

마찬가지로 한 가지 방법으로는 신빙성이 떨어질 수 있기 때문에 두 가지 이상 활용해서 시세를 파악하시는 것이 좋습니다. 

시세를 파악할 때는 내가 들어갈 집과 최대한 근처에 있는 건물들을 확인하시면 되고 건물의 연식 전용 평수 등이 비슷한 건물의 매매가와 전세가를 조사해 보시면 되겠습니다. 나를 담당하는 중개사에게 이 동네 건물들의 시세를 알아내세요. 
예를 들어 이렇게 물어보시면 됩니다. 
사장님 다른 신축 건물들은 매매가랑 전세가가 어떻게 되나요. 
중개사가 대답을 잘 못한다면 이렇게 다시 물어보세요. 
지은 지 5년 이내의 건물들의 실거래 기록을 조사해 주실 수 있을까요. 
이렇게 물어봐서 알려주는 금액을 바탕으로 시세를 유추해볼 수 있습니다. 
나와 거래하는 중개사가 못 믿었다면 다른 중개사에게 시세를 문의해 볼 수 있습니다.
세 군데 정도의 전화를 해서 말해주는 시세의 평균치를 구하면 됩니다. 
예를 들어서 이렇게 물어보세요. 

안녕하세요.  전셋집을 구하고 있습니다. 제가 이 동네 시세를 잘 몰라서 여쭤보고 싶은 게 있는데요. 
하곡 1동에 지어진 지 5년 안 된 빌라 중에서 전용 12평 되는 집은 전세가 매매가가 어느 정도 될까요. 
이런 식으로 내가 들어갈 집과 비슷한 주택의 조건을 설명해 준 다음에 매매가와 전세가가 궁금하다고 물어보면 안내를 해주십니다.
중개사분들 중에는 답변을 해주지 않거나 친절하지 않은 분이 계실 수도 있는데요. 
이럴 때는 상처받지 마시고 곧바로 다른 중개업소에 전화해서 물어보시면 되겠습니다. 
세 명 중에 한 명은 친절하게 말씀을 해주실 겁니다. 

그다음에 pc에서 사이트에 방문하시거나 모바일 앱을 설치해서 확인해 볼 수 있습니다. 

내가 들어갈 집과 비슷한 조건의 물건들을 확인하시다 보면 동네의 매매가와 전세가를 대략적으로 유추할 수 있게 되는데요.  신축 건물의 전세 계약을 하기 전에는 이렇게 주변에 지은 지 얼마 되지 않은 건물의 매매가와 전세가들을 조사를 해봐야 합니다.

그다음에 그 조사한 결과를 바탕으로 내가 들어갈 신축 건물과 시세를 비교해 봤을 때 전세가가 너무 비싸다면 그 집은 전세 사기의 위험이 있을 수 있으니까 들어가지 않는 것이 좋습니다. 
반대로 내가 들어갈 신축 건물의 전세가가 시세에 준하는 수준이라면 그 집은 사기당할 확률이 적다고 판단하셔도 되겠습니다. 

그리고 여기서도 마찬가지로 이 공식을 계산을 해보시고 깡통 전세가 아닌 경우에만 계약을 하시면 되겠습니다.
체납 세금 사기로 인해서 전세 보증금 피해를 보는 상황도 있습니다. 
이를 방지하기 위해서 임대인의 국세 지방세 완납 증명서를 확인해 볼 필요가 있는데요. 
체납 세금 사기는 집주인의 국세가 체납된 경우에 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것보다 국세 체납을 먼저 상환해야 한다는 그런 제도적인 원칙을 악용한 사기 수법입니다. 
이것에 대처하려면 어떻게 해야 할까요.
임대인에게 국세 지방세 완납 증명서를 요구하세요. 
직접 말씀하실 필요는 없고 중개사에게 받아달라고 요청하시면 되겠습니다 만약에 집주인이 거절을 하는 경우에는 이렇게 말씀을 하세요. 
집주인분을 의심하려는 것이라기보다는 체납 세금 사기 뉴스가 자주 나와서 걱정이 드는 마음에 확인을 부탁드리는 것입니다. 

협조를 부탁드립니다. 이렇게 완곡하게 한 번 더 요청을 해보세요. 만약에 집주인이 끝까지 거절하는 경우에는 선택을 해야 합니다. 집주인을 믿고 그냥 계약을 할지 아니면 다른 집을 알아보러 갈지 말입니다.  실제로는 집주인을 믿고 그냥 계약을 해도 문제가 없는 경우가 대부분이지만 이런 부분을 사기꾼들이 알고 파고들기 때문에 가능한 한 주의하시는 것이 좋겠습니다. 

그다음에 신분 위조 사기로 인해서 전세보증금 피해를 보는 상황도 많은데요. 
이를 방지하기 위해서 임대인의 신분증을 잘 확인해 봐야 합니다.
신분 위조 사기는 위조한 신분증으로 집주인 행세를 하고 전세계약을 체결한 뒤에 전세 보증금을 가로채는 사기 수법입니다.  이것에 대처하려면 어떻게 해야 할까요. 
계약을 하는 자리에서 집주인의 실제 얼굴과 신분증의 사진을 비교해 보세요. 
그리고 ars 서비스를 통해 주민등록증 진위를 확인해 보세요.
국번 없이 1382로 전화를 거신 다음에 안내 멘트에 따라 집주인의 주민등록번호와 발급 날짜를 입력하시면 됩니다. 
곧바로 주민등록 일치 여부를 안내받을 수 있습니다. 
만약 집주인이 운전면허증을 가지고 왔다면 주민등록증과는 다른 방식으로 진위 여부를 파악해야 합니다. 
경찰청 교통민원 24 사이트에 접속하세요. 
운전면허 조사 예약 항목에서 운전면허증 진위 여부 조회 항목을 클릭하세요. 
집주인의 운전면허증에 나와 있는 내용들을 입력하시고 조회를 클릭하면 진위 여부를 확인할 수 있습니다.
이렇게 집주인의 얼굴 확인 주민등록증 진위 여부 확인 운전면허증 진위 여부 확인 방법을 알아보았습니다. 
전세처럼 큰돈이 걸린 계약에서는 집주인의 신분증의 진위 여부까지 확인을 해서 신분 위조 사기를 방지하시면 좋겠습니다. 

전세보증금 피해를 보는 사례는 그 종류가 상당히 다양한데요. 

이 여러 가지 위험 요소들을 한꺼번에 제거할 수 있는 방법은 없을까요.
계약을 하기 전에 위험한 집을 고르고 싶으시다면 전세보증보험 가입이 가능한 집인지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 
여기서 위험한 집이라는 것은 근저당이 많다든지 시세가 명확하지 않다든지 그런 사기 피해가 발생할 만한 요소를 갖고 있는 집을 말합니다.  그리고 전세보증보험이라는 것은 세입자의 전세보증금을 보호해 주는 보험 상품을 말합니다. 
보험사에서는 세입자에게 전세보증보험을 가입시켜 줄 때 계약하려는 집이 안전한 집인지 깐깐하게 따져보게 되는데요.
이때 집에 대한 리스크를 보험사에서 다 체크를 해주기 때문에 가장 효과적으로 전세보증금을 지킬 수 있는 방법 중에 하나입니다.  만약 우리가 계약 전에 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 파악해 볼 수 있다면 위험한 집을 미안에 걸을 수 있습니다.  이제 그 방법을 알아보겠습니다. 

 

가장 쉬운 방법은 중개사에게 전세보증보험 가입 가능 여부를 물어보는 것입니다.
중개사는 집주인을 통해서 보증보험 가입 여부를 알고 있는 경우가 많은데요. 
예를 들어서 해당 집이 과거에 전세보증보험이 가능했던 집이라면 특별한 일이 없는 이상 또 가입을 할 수 있습니다. 
그래서 이런 내역들을 중개사가 알고 있으니까 한번 여쭤보세요.  그리고 만약 중개사가 모른다면 직접 가입 가능 여부를 확인해 볼 수 있습니다.  네이버에 주택도시보증공사 인터넷 보증이라고 검색하시고 사이트에 접속하세요.
그다음 전세보증금 반환 보증 가능 여부 확인 항목을 누르세요.  보증 신청 가능 여부를 확인해 보기 위해 1년의 질문들에 답을 체크하세요.  내가 들어갈 집에 전세 계약을 했다는 가정 하에 진행하시면 되겠습니다. 
이어지는 안내에 따라 빈칸을 작성하시면 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다. 
빈칸에 적어야 할 내용들에 대해서 모르겠다면 나와 거래하고 있는 중개사에게 물어봐서 알려달라고 하시면 되고 또 위에 설명들을 직접 읽어보시면 조사가 가능한 부분이기 때문에 그렇게 작성을 하시면 되겠습니다.
여기까지 계약 전에 체크해야 할 부분들을 알아보았습니다. 

 

 

 

 

3. 전세계약 시 체크

전세보증금 사기 중에는 이중으로 계약하는 수법이 있습니다. 
이를 방지하기 위해서 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약을 해야 하는데요. 
이중계약 사기란 집주인이 아닌 공인중개사나 건물 관리자 같은 대리인이 사기를 치는 상황을 의미합니다. 
집주인은 월세로 계약을 해달라고 위임을 했는데 대리인이 임차인과 전세 계약을 맺고 전세보증금을 갈취하는 수법입니다.  이것에 대처하려면 어떻게 해야 할까요?

웬만하면 임대인이 직접 나오는 경우에만 계약을 하세요. 

직접 나와서 나와 얼굴도 보고 신분증도 보고 계약서에 도장도 찍고 하시는 것이 가장 안전합니다. 
그런데 실제로는 임대인이 나오지 않고 대리인이 나오는 경우도 많은데요. 
이런 경우에는 어떻게 해야 할까요. 이럴 땐 되도록 임대인 본인이 나오게끔 중개사에게 미리 요청하시는 게 좋습니다. 
계약은 집주인과 얼굴을 보고 하고 싶어요. 

이렇게 중개사에게 의사를 전달하시면 되겠습니다.
그럼에도 불구하고 어쩔 수 없이 대리인과 계약해야 하는 상황이 생길 수도 있는데요. 
이럴 때는 대리인이 필수적으로 지참해야 하는 서류들을 꼼꼼히 확인하시고 집주인에게 전화를 걸어서 계약 내용에 대해 한 번 더 확인해야 합니다. 

대리인 필수 서류는 임대인 인감증명서 임대인 인감 도장 위임장 대리인 신분증 대리인 도장 총 5개입니다. 
인감증명서는 국가에서 그 사람의 도장이 맞다라는 것을 인정해 주는 문서입니다. 
인감도장은 국가에서 인정해 준 임대인의 도장을 의미합니다.

위임장은 집주인이 대리인에게 권한을 위임한다는 내용이 담겨 있는 문서입니다. 
이 세 가지가 있어야 계약을 위임할 수 있는 권한이 생겨납니다. 

중개사에게 물어봐서 대리인이 이 세 가지를 지참하는지를 알아내세요. 
만약에 대리인이 다섯 가지의 준비물을 준비해 오지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.
그리고 서류를 갖췄다고 해서 안심하시면 안 됩니다. 

대리인과 계약을 하는 그 순간에 집주인에게 전화를 걸어서 계약 내용에 대해서 한 번 더 확인하세요. 
전세인지 월세인지 금액은 얼마인지 계약 날짜는 언제인지를 확인시켜 주는 겁니다. 
그래야 이중계약 사기를 대비할 수 있습니다. 
그다음 전세보증금 피해를 보는 경우 중에 대항력 제도의 허점을 악용한 사기가 있는데요. 
이를 방지하기 위해서 계약서에 특약 사항을 기재할 필요가 있습니다. 

대항력 악용 사기는 전세 계약 시점과 임차인이 대항력을 갖추는 시점 사이에 집주인이 은행에서 담보대출을 받고 근저당권을 설정해서 임차인이 전세보증금 피해를 보는 경우를 의미합니다. 
이것에 대처하려면 어떻게 해야 할까요.

 

 

 

 

 

4. 전세계약 후 체크

 

다음과 같이 대항력 악용 사기 방지를 위해 특약 사항을 기재하세요. 
중개사에게 이대로 전달해서 계약서에 기재해달라고 하시면 됩니다. 
각 내용에 대해서 어떤 의미인지 하나씩 알아보겠습니다. 

대항력을 악용하는 사기를 방지하기 위해서 이 특약을 작성하시면 됩니다. 
보통 잠금하고 이사 들어가는 날 전입 신고를 하고 확정일자를 받게 되는데 이때 임차인에게 대항력이라는 게 생깁니다. 
하지만 효력이 바로 생기는 게 아니라 나라의 법에 따라서 이길 00시의 효력이 발생합니다.
쉽게 말하면 오늘 밤에서 새벽으로 넘어가는 12시에 효력이 생긴다는 겁니다. 
그래서 잠금일 다음 날까지는 임대인이 대출을 받지 못하도록 근저당권 설정을 하지 못하도록 이렇게 특약 사항을 기재해둬야 합니다. 

여기서 말소한다는 표현은 없앤다는 의미입니다. 
기존의 담보대출을 받아둔 집주인이 대출을 상환하는 조건으로 전세 계약을 체결할 때 임대인은 임차인이 전세보증금을 입금해 주면 그 돈을 가지고 바로 대출을 상환하고 등기부 등본에서 근저당을 말소시켜야 합니다. 
집주인이 근저당을 말소시키지 않고 다른 데다가 임차인의 전세금을 써버리면 임차인이 나중에 전세보증금 피해를 입을 수 있습니다. 

그래서 특약 사항으로 기재해 두셔야 합니다. 
그다음에 특약 사항들은 사기를 방지할 목적은 아니지만 전셋집을 계약할 때 필요한 특약이라서 추가로 설명을 드리겠습니다. 세입자가 전세대출이나 전세보증보험을 들 때 집주인의 동의나 서류 등이 필요한 경우가 있는데요. 
이럴 때 집주인이 번거롭다는 이유로 협조를 잘 해주지 않는 경우가 있습니다. 

그래서 미리 특약 사항에다가 협조를 잘 해줄 수 있도록 기입을 하고 계약하시는 것이 좋습니다. 
안전한 전세 계약을 위해 임대인에게 협조를 당부하는 내용입니다. 계약서 특약 란에 기본적으로 작성을 해주세요.
보통 집을 구경하고 선택을 하게 되면 중개사가 등기부 등본을 확인시켜 주고 가계약을 진행하게 되는데요. 
이때 별일이 없는 경우에는 며칠 뒤에 계약서를 작성하게 됩니다. 
그런데 만약 이 며칠 동안 집주인이 집을 담보로 대출을 받거나 신탁 대출을 받게 되면 우리가 전세보증금 피해를 볼 수도 있습니다. 

 

이를 방지하기 위해서 계약 바로 직전에도 한 번 더 등기부 등본을 확인해 주셔야 합니다.

깡통 전세 피해가 무엇인지 신탁 사기가 무엇인지 등기부 등본에서 어떤 걸 확인해야 하는지는 계약 전 등기부등본을 확인해라 파트에서 설명을 드렸습니다. 
해당 내용을 참고해서 등기부 등본 1부에 근저당이 있는지 있다면 얼마나 있는지 확인하고 등기부 등본 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인하시면 되겠습니다.

계약 전에 한 번 계약 직전에 한 번 등기부등본을 확인했었습니다. 
그리고 잔금을 하기 직전에 한 번 더 등기부 등본을 확인해 주셔야 하는데요. 
계약 시점부터 잔금을 입금하는 시점 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 수가 있습니다. 
이렇게 되면 우리는 전세보증금 피해를 볼 수 있는데요. 
이를 방지하기 위해서 잔금 납부 직전에도 한 번 더 등기부 등본을 확인해 줄 필요가 있습니다.
이 파트도 앞에 파트와 마찬가지로 깡통 전세 피해 신탁 사기 그리고 등기부 등본에서 뭘 확인해야 하는지 이런 것들에 대해서 계약 전 등기부 등본을 확인해라 파트에서 설명을 드렸습니다. 
해당 내용을 참고해서 등기부등본 을구에 근저당이 있는지 있다면 얼마나 있는지를 확인하시고 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 있는지를 확인하시면 되겠습니다. 

임대인에게 문제가 생겨서 집이 경매에 넘어가게 되면 법원에 가서 내 보증금을 돌려받는 절차를 거쳐야 합니다.
하지만 대학력이라는 게 없으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는데요. 
이 대학력이라는 것을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요합니다. 

전입 신고를 하고 확정일자를 받는 구체적인 방법을 알아보겠습니다. 
잔금을 입금하고 이사를 하는 날에 전입 신고를 진행하세요. 
pc로는 정부 24 사이트를 활용하시면 되고 모바일로는 정부 24 앱을 활용하시면 되겠습니다.
네이버에 정보 24라고 검색한 뒤 사이트에 접속합니다. 
원스톱 서비스 항목에 전입 신고를 클릭합니다. 
그다음은 안내에 따라 항목을 기입하시면 됩니다. 
빈칸을 하나씩 채우시다 보면 금방 전입 신고가 끝나 있으실 겁니다. 
모바일에서는 앱 스토어나 플레이 스토에서 정부 24라고 검색한 뒤 앱을 다운로드합니다. 
그리고 똑같이 전입 신고 항목에 들어가서 빈칸을 작성하시고 전입 신고를 마무리하시면 되겠습니다.
전입 신고가 완료되면 곧바로 확정일자를 발급하시면 되는데요. 
보통 전세 대출을 받는 경우에는 확정일자를 먼저 받게 되는데 그때도 이 방법으로 진행하시면 되겠습니다. 
네이버에 인터넷 등기소 사이트를 검색한 뒤에 접속합니다. 
상단에 확정일자 항목에서 신청서 작성 및 제출을 클릭합니다. 
안내에 따라 주소 계약 정보 신청인 정보 등을 입력하면 확정일자 발급이 신청이 완료됩니다.
전세보증금 사기나 피해 사례는 상당히 많고 그 케이스도 정말 다양합니다.  그래서 꼼꼼하게 모두 다 살펴보면서 계약하는 일이 생각보다 쉽지 않은데요. 

이런 고민을 간단하게 해결해 주는 방법으로 전세보증보험이 있습니다. 

전세보증보험은 보증금 피해를 예방할 수 있는 가장 근본적인 방법인데요. 
전셋집에서 보증금 피해를 입게 되면 보험사에서 집주인 대신에 전세보증금을 돌려주는 시스템입니다. 
집주인에게 돈을 받아내야 하는 번거로운 절차를 보험사가 대신해 주신다고 보시면 되겠습니다. 

 

그렇다면 전세보증보험에 가입하려면 어떻게 해야 할까요.

 

전세보증보험은 서울보증보험 허그, 주택도시보증공사 hf 한국주택금융공사 등의 기관에서 취급을 하고 있습니다. 
대부분은 전세대출을 받는 은행에서 보험 가입도 같이 진행을 해주는데요. 
만약 개인적으로 가입하시려는 경우에는 해당 기관에 직접 방문해서 하는 방법 해당 기관 사이트에서 하는 방법 등이 있으니까 참고하시고 허가 같은 경우는 모바일에 카카오페이 네이버 부동산에서도 보험 가입이 가능합니다.
카카오페이에서 전세보증금 반환보증 가입 신청 서비스를 활용하시거나 네이버 부동산 전세금 반환 보증보험 가입 신청 서비스를 활용하시면 편리하실 겁니다. 

 

 

 

 

지금까지 전세 사기와 보증금 피해를 방지하기 위해서 체크 리스트 사용 방법을 알아보았습니다. 
계약 전 계약 시 계약 후에 이 체크리스트를 활용해서 전세 보증금 피해 입는 일이 발생하지 않도록 하셨으면 좋겠습니다.
여기까지 배경 지식이 좀 있는 분들은 이해가 좀 잘 되셨겠지만 배경 지식이 아직 별로 없는 분들은 좀 어려웠을 것도 같습니다.  그리고 한 가지 말씀드릴 게 있습니다. 이 내용을 활용한다고 해서 100% 사기를 방지할 수 있는 것은 아닙니다. 
우리나라가 가진 제도적인 법적인 한계가 있는데요. 그리고 사기꾼의 수법이 날로 다양해지기 때문에 작정하고 사기를 치는 경우에는 막기가 상당히 어렵습니다. 그래서 지금 정부에서 대책을 발표하고 문제를 해결하기 위해서 노력을 하고 있지만 제도가 안정화되기까지는 시간이 좀 걸릴 것 같습니다. 
그래서 그동안은 이 체크리스트를 활용해서 최대한 사기당할 가능성을 낮추는 데 노력을 해야 될 것 같습니다.