하양읍 하양 택지개발지구 공동주택 분양가 검토 보고서

경산시 하양읍 하양지구 분양가 검토 보고서

 

오늘은 대구 카톨릭대 북측 하양택지지구에 공동주택 분양가 검토보고서를 공유 해 드리고자 합니다. 보고서 작성 시기는 2018년 초 작성 되었으며 이당시 적정분양가는 평당 860~900만원 정도 분양가를 책정 하였습니다. 현재는 하양 택지지구에 거의 모든 아파트 들이 분양 되었고 입주 및 입주를 기다리고 있습니다. 예전 보고서지만 어떻게 분석을 했는지 보시면 도움 되실꺼라 생각 됩니다.

 

목차
1.입지여건 분석
2. 주변 아파트 시세동향
3.종합의견

 사업개요

사업지 위치		경북 경산시 하양읍 서사리 145-2답 일원(경산하양택지개발지구 A7블럭)
택지 면적		481,630㎡(145,693.1평)	대지면적	27,364㎡(8,277.61평)
건축 개요	단지규모	614세대(60㎡~85㎡)	용적율	240%이하
	높이	35층이하	건폐율	50%이하

 

 PJT 위치도

교통, 교육 자연 환경이 어우러진 경산지식산업지구, 하양구도심의 배후주거단지

경산 하양 택지개발지구

 

 

 주택 용지 개요

구역	분양면적(단위:㎡)	세대수	용도
A1	60~85, 85초과	655	민간분양(호반건설)
A2	60~85, 85초과	737	민간분양(우미건설)
A3	60이하	771	행복주택
A4	60이하	723	장기공공임대
A5	60~85	787	공공지원민간임대
A6	60이하	626	LH 미정
A7	60~85	614	민간분양(매각예정)
합계	-	4,913	※일반분양 2,006세대

 

 

1. 입지여건 분석

항목	내용	평가
입지환경	 대구카톨릭대 북측, 경산지식산업단지 남측 인접입지  주변 대규모 개발사업(혁신도시, 경산지식산업단지, 영천경마공원) 연계되어 향후 개발사업의 후광효과 기대  환성산 자락, 호수 위치로 쾌적한 자연환경  택지 내 A7블럭 중심상업지구, 초등학교 이격으로 입지성 불리	★★★☆☆
교육 / 교통환경	 택지내 초, 중, 고 예정으로 교육여건 양호  A7블럭 중,고 통학은 용이 하나 초등학교 약1Km이격으로 통학불편  도시철도 1호선 하양역 개통예정(2021년)으로 대구권 진출입 용이 - 하양역 예정지 약 1.7Km 거리로 도보 이용은 불가	★★☆☆☆
문화 / 생활환경	 택지지구 개발 완료시 택지지구 내 편의시설 이용가능 - A7블럭 중심상업지구 약 1Km이격으로 이용불편	★★☆☆☆

 

2. 주변 아파트 시세동향 (출처 :한국감정원, 아파트 실거래가(18년 1분기), 단위:평/만원)

지역	아파트	세대수	입주년월	평형	네이버 매물가		아파트실거래가
					평균매매가	평당가	신고건수	평균거래가	평당가
하양읍	하양코아루 1차	314	2016.05	33.38	30,500	914	1	24,750	741
	하양롯데낙천대2차	486	2006.07	32.84	31,000	944	1	26,000	792
영천시	한신더휴영천퍼스트	1,147	2017.02	33.32	25,000	750	10	23,209	697
	완산 미소지움	596	2018.01	33.24	22,000	662	2	21,982	661
신서 혁신도시	혁신서한 3차	380	2016.06	31.51	33,000	1,047	1	31,700	1,006
	혁신 LH이노힐즈	487	2016.01	33.37	35,500	1,064	4	34,575	1,036
경산시 중산동	펜타힐즈 더샵1차	1,696	2017.08	34.52	48,000	1,390	-	-	-
	펜타힐즈 서한	784	2014.11	34.13	46,000	1,348	3	43,933	1,287
신대부적	경산코아루	403	2015.10	33.10	29,000	876	9	28,322	856
	경산푸르지오	754	2016.01	34.03	33,000	970	7	32,271	948

 

3. 종합의견

 

◆분양시장 종합

▶ 최근 수성구 중심 아파트가격 상승 및 신규아파트 高프리미엄
→ 수성구 신규단지 프리미엄 상승으로 인한 수성구 기존아파트 및 타구 매매가 상승세

▶ 2017~18년 대구 신규분양단지 14곳 D+1개월이내 100%완판 (국가산단 반도2.0 완판)
→ 지역, 위치, 분양가, 세대수 불문 완판행진 / 신규분양시장 최대 호황기

◆시세동향 종합

▶ 사업지 주변 직접비교 가능 아파트 시세(호가+실거래 평균)
- 하양롯데낙천대2차(입주12년차) 84㎡형 : 28,500만(868만/평)
- 한신더휴영천퍼스트(입주1년차) 84㎡형 : 24,105만(723만/평)
- 혁신LH이노힐즈(입주2년차) 84㎡형 : 35,038만(1,050만/평)
- 펜타힐즈서한이다음(입주4년차) 84㎡형 : 44,967만(1,318만/평)
- 경산푸르지오(입주2년차) 84㎡형 : 32,636만(959만/평)

▶ 최근 도시철도 1호선 하양연장 착공계획(2018.09월) 발표로 하양 아파트 매매가 상승세
→ 타지역대비 실거래가 / 매물 호가 갭차 高

 

◆분양가산정 검토

▶ 입지여건 : 경산시 중산동 > 신서혁신도시 > 당사업지=신대부적 > 하양읍 > 영천시

→ 주변 시세 및 수요층 인식 반영결과 신대부적 수준의 택지입지로 평가

▶ 시장상황 고려 다소 공격적인 분양가 제안
→ 최고가 기준 : 펜타힐즈 서한이다음(대비열위) / 최저가 : 한신더휴영천퍼스트(대비 우위)
→ 현 하양 시장상황고려 호가, 실거래가 중간값 시세 고려
→ 하양 택지지구 공동주택 부지 중 C급지 고려

 

< 당사업지 가격 포지셔닝 >

신규단지 고려 당사업지 분양가능 분양가는(84㎡형기준)860만~900만/평선
책정시(29,240만원 ~ 30,600만원)적절할 것으로 판단됨.(※확장비, 중도금 이자 포함)

 

 

※별첨_토지이용계획도

 

토지이용계획도

 

 

 

경산하양 택지개발지구 내에 공동주택 분양가 검토 보고서를 어떻게 보셨나요?  이지역에 공동주택은 총 7곳으로 세대수는 4,913세대 약 5천여 세대, 이중 일반 분양은 2,000여 세대가 예정 되어 있었습니다. 이제는 택지가 거의 마무리 및 신규 아파트들이 한창 입주 및 예정이 되어 있는 단계인데 하양의 랜드마크 하양의 신주거지역으로 발전 하지 않을까 생각이 됩니다. 그럼 오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다. 항상 건강 잘 챙기시고 행복한 하루 되세요.