지식산업센터 기본 교육자료 #정책자금 대출 및 세제혜택

지식산업센터 조성사업 기본 교육자료를 공유드리겠습니다.

 

 

최근 지식산업센터에 대해 관심이 높아지고 있는 추세입니다. 자료 내용이 상당히 양질의 자료입니다. 지식 산업센터 관심이 있으신 분들은 천천히 정독해 보시길 권해 드립니다.  예전 공장형 아파트가 지식산업센터로 명칭이 바뀌면서 제도화에 들어왔다고 생각하시면 됩니다.

 

아파트형 공장? 지식산업센터란?

 

사업의 이해

1. 사업의 추진배경

추진요인	개정(안)
서대구산업단지 재생사업에 따른 이전 수요	∙산업단지 재생사업은 기존 전통 제조업 위주의 산업단지를 도시형 첨단 산업단지로 변모시키기 위하여 추진되는 사업으로 국비와 시비가 1:1 매칭형태로 지원되는 사업임. ∙서대구산업단지에 배정된 사업비는 도로의 확장 및 신설비용 약 1,706 억원으로 현재 신천대로 연결로(IC) 공사와 토지 보상이 진행중임. ∙서대구산업단지 토지보상에 따라 발생하는 수요와 3공단 재생사업에 따라 발생하는 수요를 합할 경우 약 300여개 업체의 이전수요가 발생할 것으로 예상됨. (재생계획 상 해당업체에 대한 이전계획이 없음.)
산업단지 지정에 따른 산업활동 제한	∙서대구산업단지와 대구 제3산단은 당초 일반공업지역 이었으며, 재생 계획에 따라 산업단지로 지정됨. ∙산업단지로 지정됨에 따라「산업입지 및 개발에 관한 법률」을 적용 받아 산업시설용지에는 공장, 지식산업센터, 이와 관련된 부대시설 외에 는 설치가 제한됨.(서대구산업단지 내 제조업 비율 약 37%) ∙따라서, 당초 물류유통업, 음식점 등 제조업 외 용도로 사용되던 시설의 신규 설치, 증축, 확장 등이 제한됨. (EX : 산업시설용지 내에서 임대로 꽃가게를 하던 분이 이전할 경우 꽃가게 외에는 임대가 불가능) ∙디센터는 산업시설용지 내 설치가능한 지식산업센터이면서, 「산업집적 활성화 및 공장 설립 등에 관한 법률」상 입주업종을 적용받아, 제조업 과 그 외 시설도 입주가 가능하여, 기존 입주업체에서 영위하던 산업 활동이 모두 가능함.
분할면적 제한	∙재생계획에 따라 서대구산업단지 내 산업시설용지 분할제한 면적이 660㎡이상으로 제한됨. 이에 따라, 소규모 업체 입점에 제약이 발생 ∙디센터는 전용 8평대부터 다양한 면적으로 공급되며, 합병이 가능함. (평균 40평대로 공급)
주변 지가의 상승	∙지식산업센터의 분양가격은 지가대비 60~70%에 공급되었을 경우 입주수요가 발생함.(서울제외) ∙본 사업지와 유사한 지역의 재생사업 보상가는 약980만원/평으로 디센터 분양가는 지가대비 61%에 불가함.(성서는 95~98%) ∙본 사업지의 최근 20년 지가상승률은 387%로 동원비즈플랫폼 지가 상승률(305%) 대비 80%이상 높은 상승률을 보임.

 

󰊲 가격 적정성 검토

1. 산업시설 적정성

◦ 거래사례 : (대로변) 900만 원/평대로변)900만원/평 ~ 1,000만 원/평(이 면부) 680만 원/평만원/평(

(출처: 등기부등본, 한국감정평가사협회 감정평가정보센터)

※ 본 사업지에 대한 종후 감정평가(제일감정평가) 결과 현재 책정된 분양가가 다소 낮은 것으로 분석됨에 따라 산업시설 부분에 대한 중윗값 상승 예상.

 

 

2. 지원시설 적정성

◦ 지원시설의 분양가는 죽전역 인근 분양 및 거래가에 유동인구 비율을 적용하여 산정한 것으로 인근 아파트 단지 내 상가보다는 다소 높게 책정됨.

◦ 단, 신규 건축물 및 배후 산업단지의 상근인구 수준을 고려하였을 때 인근 아파트 상가보다 높게 산정된 것은 적정한 것으로 판단됨.

 

 

󰊳 디센터의 특장점

1. 입주업종 관련

◦ 산업단지 관리기본계획으로 인해 허용된 입주업종만 입주가 가능하며, 지식산업센터 내에는 제조업 외의 도시형 산업,지식기반산업, 정보통신산업 등의 입주가 가능함. (서대구산업단지 관리기본계획 상 제조업 외의 업종이 허용되어 있으나, 일반공장은건축법상 제조업만 가능하여 실제로 허용된 업종이 입주할 수 없음)

 

◦ 서대구산업단지는 산업시설 입주자격에 부동산임대업이 허용되어 단순 임대업자도 분양이 가능함. 단, 입주업종 상에는 부동산임대업이 포함되지 않아, 임대업자가 실사용자로 입주할 수 없으며, 입주업종에 해당하는 업체에 임대하는 것

만 가능함. (산업시설의 경우 바닥면적 500㎡이상을 임대하려는 경우에는 서대구산업단지 관리공단의 공장등록이나 사업개시가 선행되어야 함.)

 

2. 시설 관련

◦ 디센터에는 샤워실, 공용 회의실, 옥상정원 등의 공공시설이 무상으로 제공되며, 로비,엘리베이터홀, 복도 등이 대리석 마감, LED등, 간접조명 등을 활용하여 높은 퀄리티의 시설로 제공됨.

 

◦ 타 건축물이 공사비 절감을 위하여 방화구역 구분을 기존 내력벽이나 공장 출입문으로 설정하는 것과 달리 별도의 방화구역을 설치하여, 합법적으로 출입문 교환, 상시개방 등이 가능함. (방화구역에 해당하는 문은 상시개방이 불가하며, 출입문 교환 시 자재 등에 제한이 발생함)

 

◦ 디센터의 층고는 기본 5.4m를 기준으로 최대 7m까지 제공되어, 복층활용이 가능하며, 기본제공은 천장마감으로 제공됨. 단, 수분양자가 천장마감 제거 후사용도 가능함.

 

◦ 모든 산업시설에는 서비스발코니가 제공되어, 입주업체의 개별창고 등으로 활용 가능

 

◦ 지하 2층에 계획된 창고는 서대구산업단지의 특성상 입주수요가 많을 것으로 예상되며, 현재 디센터의 지원시설 비율이 약 18% 임을 고려하였을 때, 인접한 산업시설의 일부를 창고 등으로 변경하는 것이 가능함.

(지원시설 비율 최대 20% / 변경가능범위 : 전용면적 기준 약 250평)

 

◦ 기숙사는 테라스형(옥상공원 인접)과 복층형으로 구성하여, 일반 오피스텔보다 특색 있는 시설로 공급하며, 무상으로 스타일러를 제공함. 또한, 누진세가 적용되지 않는 일반용 전기가 공급되어, 관리비 부담이 적음.

 

󰊴 정책자금 대출 및 세제혜택

1. 정책자금 대출

◦ 디센터에 적용가능한 정책자금은 크게 대구광역시의 창업 및 경쟁력강화 자금과 중소기업진흥공단의 정책자금 지원이 있음. 대구광역시의 정책자금은 대구광역시 경제정책과 와 대구신용보증기금에서 취급하는 것으로 연 2.1~2.6% 수준으로

대출이 가능함. (업체별 차등)

 

◦ 중소기업진흥공단의 정책자금은 연 3% 내외 수준으로 업체별 차등 적용되나, 실제 이용률이 높지 않은 것으로 파악됨.

 

◦ 위의 정책자금은 크게 시설구입비 내지는 지식산업센터 입주비 등으로 지원됨에 따라 기존 공장주나, 법인에서는 이용경험이 충분히 있을 것으로 예상됨.

 

◦ 단, 수도권의 경우 시중은행의 지식산업센터 구입자금 대출금리가 높지 않아 (3%대) 최근에는 정책자금의 활용이 많지 않은 실정임.

 

2. 세제혜택

◦ 현재 지식산업센터의 실사용자로 입주할 경우 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면혜택이 주어짐.

◦ 단, 지방세특례제한법 상 해당 세제혜택 적용기간이 2019. 12. 31까지로 규정되어,법률 개정사항이 확정된 후 취득세와 재산세 혜택에 대한 홍보가 가능할 것으로 판단됨. (법률개정 2019. 6 이후 예상)

 

◦ 현재 리플릿 상 반영된 양도소득 과세특례는「조세특례제한법」제85조의 8에의한 것으로 산업단지 내에서 3년 이상 공장시설을 갖추고 사업을 하는 중소기업이 동일한 산업단지 내 다른 공장으로 이전하는 경우 양도차익을 익금에 산입 하지 않거나, 양도소득세를 분할납부 할 수 있도록 한 특례사항임.

(단, 2020년 12월 31일까지 양도한 공장까지만 적용, 이후 연장 예상)

 

◦ 예를 들어, 2020년 12월 이전에 서대구산업단지 내 기존 공장을10억 원에양도한 업체에 발생한 양도차액이7억 원이라 가정하고 (장부가액+전년도 이월 결손금이3억 원인 가정) 2021년에 디센터 공장 1개실을6억 원에 매입하였다고 가정할 경우 취득한 해의 법인세 산정 시 익금산입은 총 7억 원 중 1억 원에대해서만 적용하고 나머지 6억 원에 대해서는 취득한 날로부터 2년이 지난 2023 년과 2024년(2개 연도)에 나누어 익금에 산입 하도록 함.

 

가 정	시뮬레이션
∙ 2020년 양도소득 7억원 ∙ 2021년 디센터 취득 6억원 ∙ 연간 익금(소득) 1억원	∙ 과세특례 미적용시 : 2020년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원+ 6억원 * 20%) = 1억6천만원 : 2023년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원 : 2024년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원
	∙ 과세특례 적용시 : 2020년 법인세 = (7억원 – 6억원 + 1억원) * 10% = 2천만원 (2021년도에 부과) : 2023년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원 : 2024년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원

◦ 위의 시뮬레이션과 같이 과세특례 적용이 세금감면의 효과를 갖지는 않으나, 법인세 분할로 업체 부담이 경감되며, 법인세 이월 효과가 있어 차액을 활용한 대체 투자 등이 가능함.

 

 

 

사업의 이해

1. 사업의 추진배경

추진요인	개정(안)
서대구산업단지 재생사업에 따른 이전 수요	∙산업단지 재생사업은 기존 전통 제조업 위주의 산업단지를 도시형 첨단 산업단지로 변모시키기 위하여 추진되는 사업으로 국비와 시비가 1:1 매칭형태로 지원되는 사업임. ∙서대구산업단지에 배정된 사업비는 도로의 확장 및 신설비용 약 1,706 억원으로 현재 신천대로 연결로(IC) 공사와 토지 보상이 진행중임. ∙서대구산업단지 토지보상에 따라 발생하는 수요와 3공단 재생사업에 따라 발생하는 수요를 합할 경우 약 300여개 업체의 이전수요가 발생할 것으로 예상됨. (재생계획 상 해당업체에 대한 이전계획이 없음.)
산업단지 지정에 따른 산업활동 제한	∙서대구산업단지와 대구 제3산단은 당초 일반공업지역 이었으며, 재생 계획에 따라 산업단지로 지정됨. ∙산업단지로 지정됨에 따라「산업입지 및 개발에 관한 법률」을 적용 받아 산업시설용지에는 공장, 지식산업센터, 이와 관련된 부대시설 외에 는 설치가 제한됨.(서대구산업단지 내 제조업 비율 약 37%) ∙따라서, 당초 물류유통업, 음식점 등 제조업 외 용도로 사용되던 시설의 신규 설치, 증축, 확장 등이 제한됨. (EX : 산업시설용지 내에서 임대로 꽃가게를 하던 분이 이전할 경우 꽃가게 외에는 임대가 불가능) ∙디센터는 산업시설용지 내 설치가능한 지식산업센터이면서, 「산업집적 활성화 및 공장 설립 등에 관한 법률」상 입주업종을 적용받아, 제조업 과 그 외 시설도 입주가 가능하여, 기존 입주업체에서 영위하던 산업 활동이 모두 가능함.
분할면적 제한	∙재생계획에 따라 서대구산업단지 내 산업시설용지 분할제한 면적이 660㎡이상으로 제한됨. 이에 따라, 소규모 업체 입점에 제약이 발생 ∙디센터는 전용 8평대부터 다양한 면적으로 공급되며, 합병이 가능함. (평균 40평대로 공급)
주변 지가의 상승	∙지식산업센터의 분양가격은 지가대비 60~70%에 공급되었을 경우 입주수요가 발생함.(서울제외) ∙본 사업지와 유사한 지역의 재생사업 보상가는 약980만원/평으로 디센터 분양가는 지가대비 61%에 불가함.(성서는 95~98%) ∙본 사업지의 최근 20년 지가상승률은 387%로 동원비즈플랫폼 지가 상승률(305%) 대비 80%이상 높은 상승률을 보임.

 

 

󰊲 가격 적정성 검토

1. 산업시설 적정성

◦ 거래사례 : (대로변) 900만 원/평대로변)900만원/평 ~ 1,000만 원/평(이 면부) 680만 원/평만원/평(

(출처: 등기부등본, 한국감정평가사협회 감정평가정보센터)

※ 본 사업지에 대한 종후 감정평가(제일감정평가) 결과 현재 책정된 분양가가 다소낮은 것으로 분석됨에 따라 산업시설 부분에 대한 중윗값 상승 예상.

 

 

2. 지원시설 적정성

◦ 지원시설의 분양가는 죽전역 인근 분양 및 거래가에 유동인구 비율을 적용하여 산정한 것으로 인근 아파트 단지 내 상가보다는 다소 높게 책정됨.

 

◦ 단, 신규 건축물 및 배후 산업단지의 상근인구 수준을 고려하였을 때 인근 아파트 상가보다 높게 산정된 것은 적정한 것으로 판단됨.

 

󰊳 디센터의 특장점

1. 입주업종 관련

◦ 산업단지 관리기본계획으로 인해 허용된 입주업종만 입주가 가능하며, 지식산업센터 내에는 제조업 외의 도시형 산업,지식기반산업, 정보통신산업 등의 입주가  가능함. (서대구산업단지 관리기본계획 상 제조업 외의 업종이 허용되어 있으나,

일반공장은 건축법상 제조업만 가능하여 실제로 허용된 업종이 입주할 수 없음)

 

◦ 서대구산업단지는 산업시설 입주자격에 부동산임대업이 허용되어 단순 임대업자도 분양이 가능함. 단, 입주업종 상에는 부동산임대업이 포함되지 않아, 임대업자가 실사용자로 입주할 수 없으며, 입주업종에 해당하는 업체에 임대하는 것

만 가능함. (산업시설의 경우 바닥면적 500㎡이상을 임대하려는 경우에는 서대구산업단지 관리공단의 공장등록이나 사업개시가 선행되어야 함.)

 

2. 시설 관련

◦ 디센터에는 샤워실, 공용 회의실, 옥상정원 등의 공공시설이 무상으로 제공되며, 로비, 엘리베이터홀, 복도 등이 대리석 마감, LED등, 간접조명 등을 활용하여 높은 퀄리티의 시설로 제공됨.

 

◦ 타 건축물이 공사비 절감을 위하여 방화구역 구분을 기존 내력벽이나 공장 출입문으로 설정하는 것과 달리 별도의 방화구역을 설치하여, 합법적으로 출입문 교환, 상시개방 등이 가능함. (방화구역에 해당하는 문은 상시개방이 불가하며, 출입문 교환 시 자재 등에 제한이 발생함)

 

◦ 디센터의 층고는 기본 5.4m를 기준으로 최대 7m까지 제공되어, 복층활용이복층활용이 가능하며, 기본제공은 천장마감으로 제공됨. 단, 수분양자가 천장마감 제거 후사용도 가능함.

 

◦ 모든 산업시설에는 서비스발코니가 제공되어, 입주업체의 개별창고 등으로 활용가능

 

◦ 지하 2층에 계획된 창고는 서대구산업단지의 특성상 입주수요가 많을 것으로 예상되며, 현재 디센터의 지원시설 비율이 약 18% 임을 고려하였을 때, 인접한인접한 산업시설의 일부를 창고 등으로 변경하는 것이 가능함.

(지원시설 비율 최대 20% / 변경가능범위 : 전용면적 기준 약 250평)

 

◦ 기숙사는 테라스형(옥상공원 인접)과 복층형으로 구성하여, 일반 오피스텔보다 특색 있는 시설로 공급하며, 무상으로 스타일러를 제공함. 또한, 누진세가 적용되지 않는 일반용 전기가 공급되어, 관리비 부담이 적음.

 

 

 

󰊴 정책자금 대출 및 세제혜택

1. 정책자금 대출

◦ 디센터에 적용가능한 정책자금은 크게 대구광역시의 창업 및 경쟁력강화 자금과 중소기업진흥공단의 정책자금 지원이 있음. 대구광역시의 정책자금은 대구광역시 경제정책과 와 대구신용보증기금에서 취급하는 것으로 연 2.1~2.6% 수준으로

대출이 가능함. (업체별 차등)

 

◦ 중소기업진흥공단의 정책자금은 연 3% 내외 수준으로 업체별 차등 적용되나, 실제 이용률이 높지 않은 것으로 파악됨.

 

◦ 위의 정책자금은 크게 시설구입비 내지는 지식산업센터 입주비 등으로 지원됨에 따라 기존 공장주나, 법인에서는 이용경험이 충분히 있을 것으로 예상됨.

 

◦ 단, 수도권의 경우 시중은행의 지식산업센터 구입자금 대출금리가 높지 않아(3%대) 최근에는 정책자금의 활용이 많지 않은 실정임.

 

2. 세제혜택

◦ 현재 지식산업센터의 실사용자로 입주할 경우 취득세 50%, 재산세37.5%의 감면혜택이 주어짐.

 

◦ 단, 지방세특례제한법 상 해당 세제혜택 적용기간이 2019. 12. 31까지로 규정되어, 법률 개정사항이 확정된 후 취득세와 재산세 혜택에 대한 홍보가 가능할 것으로 판단됨. (법률개정 2019. 6 이후 예상)

 

◦ 현재 리플릿 상 반영된 양도소득 과세특례는「조세특례제한법」제85조의 8에 의한 것으로 산업단지 내에서 3년 이상 공장시설을 갖추고 사업을 하는 중소기업이 동일한 산업단지 내 다른 공장으로 이전하는 경우 양도차익을 익금에 산입 하지 않거나, 양도소득세를 분할납부 할 수 있도록 한 특례사항임

(단, 2020년 12월 31일까지 양도한 공장까지만 적용, 이후 연장 예상)

 

◦ 예를 들어, 2020년 12월 이전에 서대구산업단지 내 기존 공장을10억 원에양도한 업체에 발생한 양도차액이7억 원이라 가정하고 (장부가액+전년도 이월 결손금이3억 원인 가정) 2021년에 디센터 공장 1개실을6억 원에 매입하였다고 가정할 경우 취득한 해의 법인세 산정 시 익금산입은 총 7억 원 중 1억 원에대해서만 적용하고 나머지 6억 원에 대해서는 취득한 날로부터 2년이 지난 2023년과 2024년(2개 연도)에 나누어 익금에 산입 하도록 함.

 

가 정	시뮬레이션
∙ 2020년 양도소득 7억원 ∙ 2021년 디센터 취득 6억원 ∙ 연간 익금(소득) 1억원	∙ 과세특례 미적용시 : 2020년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원+ 6억원 * 20%) = 1억6천만원 : 2023년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원 : 2024년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원
	∙ 과세특례 적용시 : 2020년 법인세 = (7억원 – 6억원 + 1억원) * 10% = 2천만원 (2021년도에 부과) : 2023년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원 : 2024년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원

◦ 위의 시뮬레이션과 같이 과세특례 적용이 세금감면의 효과를 갖지는 않으나, 법인세 분할로 업체 부담이 경감되며, 법인세 이월 효과가 있어 차액을 활용한 대체 투자 등이 가능함.

 

 

사업의 이해

1. 사업의 추진배경

추진요인	개정(안)
서대구산업단지 재생사업에 따른 이전 수요	∙산업단지 재생사업은 기존 전통 제조업 위주의 산업단지를 도시형 첨단 산업단지로 변모시키기 위하여 추진되는 사업으로 국비와 시비가 1:1 매칭형태로 지원되는 사업임. ∙서대구산업단지에 배정된 사업비는 도로의 확장 및 신설비용 약 1,706 억원으로 현재 신천대로 연결로(IC) 공사와 토지 보상이 진행중임. ∙서대구산업단지 토지보상에 따라 발생하는 수요와 3공단 재생사업에 따라 발생하는 수요를 합할 경우 약 300여개 업체의 이전수요가 발생할 것으로 예상됨. (재생계획 상 해당업체에 대한 이전계획이 없음.)
산업단지 지정에 따른 산업활동 제한	∙서대구산업단지와 대구 제3산단은 당초 일반공업지역 이었으며, 재생 계획에 따라 산업단지로 지정됨. ∙산업단지로 지정됨에 따라「산업입지 및 개발에 관한 법률」을 적용 받아 산업시설용지에는 공장, 지식산업센터, 이와 관련된 부대시설 외에 는 설치가 제한됨.(서대구산업단지 내 제조업 비율 약 37%) ∙따라서, 당초 물류유통업, 음식점 등 제조업 외 용도로 사용되던 시설의 신규 설치, 증축, 확장 등이 제한됨. (EX : 산업시설용지 내에서 임대로 꽃가게를 하던 분이 이전할 경우 꽃가게 외에는 임대가 불가능) ∙디센터는 산업시설용지 내 설치가능한 지식산업센터이면서, 「산업집적 활성화 및 공장 설립 등에 관한 법률」상 입주업종을 적용받아, 제조업 과 그 외 시설도 입주가 가능하여, 기존 입주업체에서 영위하던 산업 활동이 모두 가능함.
분할면적 제한	∙재생계획에 따라 서대구산업단지 내 산업시설용지 분할제한 면적이 660㎡이상으로 제한됨. 이에 따라, 소규모 업체 입점에 제약이 발생 ∙디센터는 전용 8평대부터 다양한 면적으로 공급되며, 합병이 가능함. (평균 40평대로 공급)
주변 지가의 상승	∙지식산업센터의 분양가격은 지가대비 60~70%에 공급되었을 경우 입주수요가 발생함.(서울제외) ∙본 사업지와 유사한 지역의 재생사업 보상가는 약980만원/평으로 디센터 분양가는 지가대비 61%에 불가함.(성서는 95~98%) ∙본 사업지의 최근 20년 지가상승률은 387%로 동원비즈플랫폼 지가 상승률(305%) 대비 80%이상 높은 상승률을 보임.

 

 

󰊲 가격 적정성 검토

1. 산업시설 적정성

◦ 거래사례 : (대로변) 900만 원/평대로변)900만원/평 ~ 1,000만 원/평만원/평(이 면부) 680만 원/평

(출처: 등기부등본, 한국감정평가사협회 감정평가정보센터)

※ 본 사업지에 대한 종후 감정평가(제일감정평가) 결과 현재 책정된 분양가가 다소 낮은 것으로 분석됨에 따라 산업시설 부분에 대한 중윗값 상승 예상.

 

 

2. 지원시설 적정성

◦ 지원시설의 분양가는 죽전역 인근 분양 및 거래가에 유동인구 비율을 적용하여 산정한 것으로 인근 아파트 단지 내 상가보다는 다소 높게 책정됨.

 

◦ 단, 신규 건축물 및 배후 산업단지의 상근인구 수준을 고려하였을 때 인근 아파트 상가보다 높게 산정된 것은 적정한 것으로 판단됨.

 

 

󰊳 디센터의 특장점

1. 입주업종 관련

◦ 산업단지 관리기본계획으로 인해 허용된 입주업종만 입주가 가능하며, 지식산업 센터 내에는 제조업 외의 도시형 산업,지식기반산업, 정보통신산업 등의 입주가 가능함. (서대구산업단지 관리기본계획 상 제조업 외의 업종이 허용되어 있으나,

일반공장은 건축법상 제조업만 가능하여 실제로 허용된 업종이 입주할 수 없음)

 

◦ 서대구산업단지는 산업시설 입주자격에 부동산임대업이 허용되어 단순 임대업자 도 분양이 가능함. 단, 입주업종 상에는 부동산임대업이 포함되지 않아, 임대업자가 실사용자로 입주할 수 없으며, 입주업종에 해당하는 업체에 임대하는 것

만 가능함. (산업시설의 경우 바닥면적 500㎡이상을 임대하려는 경우에는서대구산업단지 관리공단의 공장등록이나 사업개시가 선행되어야 함.)

 

2. 시설 관련

◦ 디센터에는 샤워실, 공용 회의실, 옥상정원 등의 공공시설이 무상으로 제공되며, 로비, 엘리베이터홀, 복도 등이 대리석 마감, LED등, 간접조명 등을 활용하여 높은 퀄리티의 시설로 제공됨.

 

◦ 타 건축물이 공사비 절감을 위하여 방화구역 구분을 기존 내력벽이나 공장 출입문으로 설정하는 것과 달리 별도의 방화구역을 설치하여, 합법적으로 출입문 교환, 상시개방 등이 가능함. (방화구역에 해당하는 문은 상시개방이 불가하며, 출입문 교환 시 자재 등에 제한이 발생함)

 

◦ 디센터의 층고는 기본 5.4m를 기준으로 최대 7m까지 제공되어, 복층활용이 가능하며, 기본제공은 천장마감으로 제공됨. 단, 수분양자가 천장마감 제거 후 사용도 가능함.

 

◦ 모든 산업시설에는 서비스발코니가 제공되어, 입주업체의 개별창고 등으로 활용 가능

 

◦ 지하 2층에 계획된 창고는 서대구산업단지의 특성상 입주수요가 많을 것으로 예상되며, 현재 디센터의 지원시설 비율이 약 18% 임을 고려하였을 때, 인접한 산업시설의 일부를 창고 등으로 변경하는 것이 가능함.

(지원시설 비율 최대 20% / 변경가능범위 : 전용면적 기준 약 250평)

 

◦ 기숙사는 테라스형(옥상공원 인접)과 복층형으로 구성하여, 일반 오피스텔보다 특색 있는 시설로 공급하며, 무상으로 스타일러를 제공함. 또한, 누진세가 적용 되지 않는 일반용 전기가 공급되어, 관리비 부담이 적음.

 

󰊴 정책자금 대출 및 세제혜택

1. 정책자금 대출

◦ 디센터에 적용가능한 정책자금은 크게 대구광역시의 창업 및 경쟁력강화 자금과 중소기업진흥공단의 정책자금 지원이 있음. 대구광역시의 정책자금은 대구광역시 경제정책과 와 대구신용보증기금에서 취급하는 것으로 연 2.1~2.6% 수준으로

대출이 가능함. (업체별 차등)

 

◦ 중소기업진흥공단의 정책자금은 연 3% 내외 수준으로 업체별 차등 적용되나, 실제 이용률이 높지 않은 것으로 파악됨.

 

◦ 위의 정책자금은 크게 시설구입비 내지는 지식산업센터 입주비 등으로 지원됨에 따라 기존 공장주나, 법인에서는 이용경험이 충분히 있을 것으로 예상됨.

 

◦ 단, 수도권의 경우 시중은행의 지식산업센터 구입자금 대출금리가 높지 않아 (3%대) 최근에는 정책자금의 활용이 많지 않은 실정임.

 

2. 세제혜택

◦ 현재 지식산업센터의 실사용자로 입주할 경우 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면혜택이 주어짐.

 

◦ 단, 지방세특례제한법 상 해당 세제혜택 적용기간이 2019. 12. 31까지로 규정 되어, 법률 개정사항이 확정된 후 취득세와 재산세 혜택에 대한 홍보가 가능할 것으로 판단됨. (법률개정 2019. 6 이후 예상)

 

◦ 현재 리플릿 상 반영된 양도소득 과세특례는「조세특례제한법」제85조의 8에 의한 것으로 산업단지 내에서 3년 이상 공장시설을 갖추고 사업을 하는 중소 기업이 동일한 산업단지 내 다른 공장으로 이전하는 경우 양도차익을 익금에 산입 하지 않거나, 양도소득세를 분할납부 할 수 있도록 한 특례사항임.

(단, 2020년 12월 31일까지 양도한 공장까지만 적용, 이후 연장 예상)

 

◦ 예를 들어, 2020년 12월 이전에 서대구산업단지 내 기존 공장을10억 원에 양도한 업체에 발생한 양도차액이7억 원이라 가정하고 (장부가액+전년도 이월 결손금이3억 원인 가정) 2021년에 디센터 공장 1개실을6억 원에 매입하였다고 가정할 경우 취득한 해의 법인세 산정 시 익금산입은 총7억 원 중1억 원에 대해서만 적용하고 나머지 6억 원에 대해서는 취득한 날로부터 2년이 지난 2023년과 2024년(2개 연도)에 나누어 익금에 산입 하도록 함.

 

가 정	시뮬레이션
∙ 2020년 양도소득 7억원 ∙ 2021년 디센터 취득 6억원 ∙ 연간 익금(소득) 1억원	∙ 과세특례 미적용시 : 2020년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원+ 6억원 * 20%) = 1억6천만원 : 2023년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원 : 2024년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원
	∙ 과세특례 적용시 : 2020년 법인세 = (7억원 – 6억원 + 1억원) * 10% = 2천만원 (2021년도에 부과) : 2023년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원 : 2024년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원

◦ 위의 시뮬레이션과 같이 과세특례 적용이 세금감면의 효과를 갖지는 않으나, 법인세 분할로 업체 부담이 경감되며, 법인세 이월 효과가 있어 차액을 활용한 대체 투자 등이 가능함.

 

 

 

사업의 이해

1. 사업의 추진배경

추진요인	개정(안)
서대구산업단지 재생사업에 따른 이전 수요	∙산업단지 재생사업은 기존 전통 제조업 위주의 산업단지를 도시형 첨단 산업단지로 변모시키기 위하여 추진되는 사업으로 국비와 시비가 1:1 매칭형태로 지원되는 사업임. ∙서대구산업단지에 배정된 사업비는 도로의 확장 및 신설비용 약 1,706 억원으로 현재 신천대로 연결로(IC) 공사와 토지 보상이 진행중임. ∙서대구산업단지 토지보상에 따라 발생하는 수요와 3공단 재생사업에 따라 발생하는 수요를 합할 경우 약 300여개 업체의 이전수요가 발생할 것으로 예상됨. (재생계획 상 해당업체에 대한 이전계획이 없음.)
산업단지 지정에 따른 산업활동 제한	∙서대구산업단지와 대구 제3산단은 당초 일반공업지역 이었으며, 재생 계획에 따라 산업단지로 지정됨. ∙산업단지로 지정됨에 따라「산업입지 및 개발에 관한 법률」을 적용 받아 산업시설용지에는 공장, 지식산업센터, 이와 관련된 부대시설 외에 는 설치가 제한됨.(서대구산업단지 내 제조업 비율 약 37%) ∙따라서, 당초 물류유통업, 음식점 등 제조업 외 용도로 사용되던 시설의 신규 설치, 증축, 확장 등이 제한됨. (EX : 산업시설용지 내에서 임대로 꽃가게를 하던 분이 이전할 경우 꽃가게 외에는 임대가 불가능) ∙디센터는 산업시설용지 내 설치가능한 지식산업센터이면서, 「산업집적 활성화 및 공장 설립 등에 관한 법률」상 입주업종을 적용받아, 제조업 과 그 외 시설도 입주가 가능하여, 기존 입주업체에서 영위하던 산업 활동이 모두 가능함.
분할면적 제한	∙재생계획에 따라 서대구산업단지 내 산업시설용지 분할제한 면적이 660㎡이상으로 제한됨. 이에 따라, 소규모 업체 입점에 제약이 발생 ∙디센터는 전용 8평대부터 다양한 면적으로 공급되며, 합병이 가능함. (평균 40평대로 공급)
주변 지가의 상승	∙지식산업센터의 분양가격은 지가대비 60~70%에 공급되었을 경우 입주수요가 발생함.(서울제외) ∙본 사업지와 유사한 지역의 재생사업 보상가는 약980만원/평으로 디센터 분양가는 지가대비 61%에 불가함.(성서는 95~98%) ∙본 사업지의 최근 20년 지가상승률은 387%로 동원비즈플랫폼 지가 상승률(305%) 대비 80%이상 높은 상승률을 보임.

󰊲 가격 적정성 검토

1. 산업시설 적정성

◦ 거래사례 : (대로변) 900만 원/평대로변)900만원/평 ~ 1,000만 원/평만원/평(이 면부) 680만 원/평

(출처: 등기부등본, 한국감정평가사협회 감정평가정보센터)

※ 본 사업지에 대한 종후 감정평가(제일감정평가) 결과 현재 책정된 분양가가 다소 낮은 것으로 분석됨에 따라 산업시설 부분에 대한 중윗값 상승 예상.

 

 

2. 지원시설 적정성

◦ 지원시설의 분양가는 죽전역 인근 분양 및 거래가에 유동인구 비율을 적용하여산 정한 것으로 인근 아파트 단지 내 상가보다는 다소 높게 책정됨.

 

◦ 단, 신규 건축물 및 배후 산업단지의 상근인구 수준을 고려하였을 때 인근파트 상가보다 높게 산정된 것은 적정한 것으로 판단됨.

 

󰊳 디센터의 특장점

1. 입주업종 관련

◦ 산업단지 관리기본계획으로 인해 허용된 입주업종만 입주가 가능하며, 지식산업센터 내에는 제조업 외의 도시형 산업,지식기반산업, 정보통신산업 등의 입주가

가능함. (서대구산업단지 관리기본계획 상 제조업 외의 업종이 허용되어 있으나, 일반공장은건축법상 제조업만 가능하여 실제로 허용된 업종이 입주할 수 없음)

◦ 서대구산업단지는 산업시설 입주자격에 부동산임대업이 허용되어 단순 임대업자도 분양이 가능함. 단, 입주업종 상에는 부동산임대업이 포함되지 않아, 임대업자가 실사용자로 입주할 수 없으며, 입주업종에 해당하는 업체에 임대하는 것

만 가능함. (산업시설의 경우 바닥면적 500㎡이상을 임대하려는 경우에는 서대구산업단지 관리공단의 공장등록이나 사업개시가 선행되어야 함.)

 

2. 시설 관련

◦ 디센터에는 샤워실, 공용 회의실, 옥상정원 등의 공공시설이 무상으로 제공되며, 로비,엘리베이터홀, 복도 등이 대리석 마감, LED등, 간접조명 등을 활용하여 높은 퀄리티의 시설로 제공됨.

 

◦ 타 건축물이 공사비 절감을 위하여 방화구역 구분을 기존 내력벽이나 공장출입문으로 설정하는 것과 달리 별도의 방화구역을 설치하여, 합법적으로합법적으로 출입문 교환, 상시개방 등이 가능함. (방화구역에 해당하는 문은 상시개방이

불가하며, 출입문 교환 시 자재 등에 제한이 발생함)

 

◦ 디센터의 층고는 기본 5.4m를 기준으로 최대 7m까지 제공되어, 복층활용이복층활용이 가능하며, 기본제공은 천장마감으로 제공됨. 단, 수분양자가 천장마감 제거후사용도 가능함.

 

◦ 모든 산업시설에는 서비스발코니가 제공되어, 입주업체의 개별창고 등으로 활용가능

 

◦ 지하 2층에 계획된 창고는 서대구산업단지의 특성상 입주수요가 많을 것으로 예상되며,현재 디센터의 지원시설 비율이 약 18% 임을 고려하였을 때, 인접한인접한 산업시설의 일부를 창고 등으로 변경하는 것이 가능함.

(지원시설 비율 최대 20% / 변경가능범위 : 전용면적 기준 약 250평)

 

◦ 기숙사는 테라스형(옥상공원 인접)과 복층형으로 구성하여, 일반 오피스텔보다 특색 있는 시설로 공급하며, 무상으로 스타일러를 제공함. 또한, 누진세가 적용되지 않는 일반용 전기가 공급되어, 관리비 부담이 적음.

 

󰊴 정책자금 대출 및 세제혜택

1. 정책자금 대출

◦ 디센터에 적용가능한 정책자금은 크게 대구광역시의 창업 및 경쟁력강화 자금과 중소기업진흥공단의 정책자금 지원이 있음. 대구광역시의 정책자금은 대구광역시 경제정책과 와 대구신용보증기금에서 취급하는 것으로 연 2.1~2.6% 수준으로

대출이 가능함. (업체별 차등)

 

◦ 중소기업진흥공단의 정책자금은 연 3% 내외 수준으로 업체별 차등 적용되나, 실제 이용률이 높지 않은 것으로 파악됨.

 

◦ 위의 정책자금은 크게 시설구입비 내지는 지식산업센터 입주비 등으로 지원됨에 따라 기존 공장주나, 법인에서는 이용경험이 충분히 있을 것으로 예상됨.

 

◦ 단, 수도권의 경우 시중은행의 지식산업센터 구입자금 대출금리가 높지 않아(3%대) 최근에는 정책자금의 활용이 많지 않은 실정임.

 

2. 세제혜택

◦ 현재 지식산업센터의 실사용자로 입주할 경우 취득세 50%, 재산세37.5%의 감면혜택이 주어짐.

 

◦ 단, 지방세특례제한법 상 해당 세제혜택 적용기간이 2019. 12. 31까지로 규정되어, 법률 개정사항이 확정된 후 취득세와 재산세 혜택에 대한 홍보가 가능할 것으로 판단됨. (법률개정 2019. 6 이후 예상)

 

◦ 현재 리플릿 상 반영된 양도소득 과세특례는「조세특례제한법」제85조의 8에 의한 것으로 산업단지 내에서 3년 이상 공장시설을 갖추고 사업을 하는 중소

 

기업이 동일한 산업단지 내 다른 공장으로 이전하는 경우 양도차익을 익금에 산입 하지 않거나, 양도소득세를 분할납부 할 수 있도록 한 특례사항임(단, 2020년 12월 31일까지 양도한 공장까지만 적용, 이후 연장 예상)

 

◦ 예를 들어, 2020년 12월 이전에 서대구산업단지 내 기존 공장을10억 원에양도한 업체에 발생한 양도차액이7억 원이라 가정하고 (장부가액+전년도 이월결손금이3억 원인 가정) 2021년에 디센터 공장 1개실을6억 원에 매입하였다고 가정할 경우 취득한 해의 법인세 산정 시 익금산입은 총 7억 원 중 1억 원에대해서만 적용하고 나머지 6억 원에 대해서는 취득한 날로부터 2년이 지난 2023년과 2024년(2개 연도)에 나누어 익금에 산입 하도록 함.

가 정	시뮬레이션
∙ 2020년 양도소득 7억원 ∙ 2021년 디센터 취득 6억원 ∙ 연간 익금(소득) 1억원	∙ 과세특례 미적용시 : 2020년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원+ 6억원 * 20%) = 1억6천만원 : 2023년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원 : 2024년 법인세 = 1억원 * 10% = 1천만원
	∙ 과세특례 적용시 : 2020년 법인세 = (7억원 – 6억원 + 1억원) * 10% = 2천만원 (2021년도에 부과) : 2023년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원 : 2024년 법인세 = 2억원 * 10% + (2천만원 + 2억원 * 20%) = 8천만원

◦ 위의 시뮬레이션과 같이 과세특례 적용이 세금감면의 효과를 갖지는 않으나, 법인세 분할로 업체 부담이 경감되며, 법인세 이월 효과가 있어 차액을 활용한 대체 투자 등이 가능함.

 

 

지식산업 센터 세제혜택 및 정책자금 지원 방법 등 내용이 상당히 알차게 들어간 보고서입니다. 처음 접하신 분들이라도 지식산업센터에 대해 약간의 감이라도 오실 거라고 생각합니다. 오늘도 좋은 하루 보내시고 항상 건강하세요^^