DSR 규제 가계부채 관리 방안 Q&A #차주단위 DSR이란?

총 대출액 2억원 초과 시 DSR 규제 가계부채 관리 방안 Q&A

 

오늘은 DSR에 대해서 알아보는 시간을 가져 보겠습니다, DTI, LTV는 많이 들어 보셨을 텐데 DSR은 좀 생소하신 분들이 많은 것 같습니다.

 

Q1. 차주단위DSR 적용여부를 판단하기 위한 “총대출액” 기준 및 적용받는 시점은?

- 2022년 1월부터 차주단위DSR 적용차주 여부를 결정하는 “총대출액”은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함) 입니다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산 시 제외됩니다.

- 차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산하여 총대출액이 2억원(2022년 7월부터는 1억원) 초과 시 차주단위DSR 적용됩니다.

※ 2022년 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 주택담보대출(6억원 초과 주택) 및 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우에도 차주단위DSR 적용대상이 됨(’22.7월부터는 총대출액 1억원 초과 기준만 적용)

[차주단위DSR 적용시점(예시)]

(2021년 5월) 신용대출 (5천만원)

(2021년 8월) 주담대 (1억 3천만원)

→ 총 대출액(누계) 1억 8천만원

(2022년 3월) 신용대출 2천만원 초과 추가신청 시

→ 총 대출액(누계) 2억원 초과 ▶ 차주단위DSR 적용대상

 

Q2. 기존에 총 대출이 2억원을 초과하는 경우는 DSR규제비율을 넘어서는 대출부분을 상환해야 하나요?

- 대출관련 규제 신설 시, 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있습니다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며, 기존의 대출에 소급적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없습니다.

- 아울러 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여하여, 당초 분양 당시의 기대가 훼손되지 않도록 할 것입니다.

 

Q3. 총 대출이 2억원을 초과한 상황에서, “전세대출이나 중도금대출”을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되나요?

- 내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류됩니다. 따라서 향후 추가대출 신청 시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나 ②추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출이 불가능합니다.

-  다만, ①/②에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급이 가능합니다.

① 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출

② 정책적 필요성에 따라 취급한 대출

③ 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등

[차주단위DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출]

① 분양주택에 대한 중도금대출

② 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출

③ 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등

④ 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검대리론, 대학생·청년 햇살론 등)

⑤ 3백만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)

⑥ 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)

⑦ 주택연금(역모기지론)

⑧ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출

⑨ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

⑩ 보험계약대출

⑪ 상용차 금융

⑫ 예적금담보대출

⑬ 할부·리스 및 현금서비스

 

Q4. “차주단위DSR 2단계 시행 전 분양”받은 사람들도 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과한다면 차주단위DSR 적용대상인가요?

 

※ 예시 : 2021년 5월 입주자모집공고 및 분양 → 2022년 1월 차주단위DSR 2단계 시행 → 2024년 1월 잔금대출 3억원

- 차주단위DSR 2단계 시행일(2022년 1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과 시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상입니다.

- 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고*가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다. 이는 잔금대출 차주의 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제변경시에도 계속 견지해왔던 방식입니다.

* 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가

- 따라서, 차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급 시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아닙니다.

※ 다만, 2022년 1월 이전 분양사업장이라고 하더라도, ‘총대출액 2억원’ 기준과 관계없이 차주단위DSR 적용대상인 사례 존재 가능

※ 예시 : 2021년 8월 분양(규제지역), 시세 7억원, 잔금대출 1억원 → 차주단위DSR 적용(차주단위DSR 1단계 하에서 차주단위DSR 적용대상으로 잔금대출시 DSR 적용)

 

 

 

Q5. 제도 시행 이전 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 시행일 이후 해당 신용대출의 “만기를 연장”하는 경우 차주단위DSR 적용 대상인가요?

- 2022년 1월 이후 차주단위DSR 규제 적용대상은 아래와 같습니다.

① 제도 시행 이후 “신규”로 대출을 받아 총대출액이 2억원을 초과하게 되는 가계차주가 받는 가계대출

② 제도 시행 이전 이미 총대출액이 2억원을 초과한 가계차주가 시행일 이후 “신규”로 받는 가계대출

③ 제도 시행 이전부터 차주단위DSR을 적용받던 가계차주가 이후 “신규”로 받는 가계대출

- “신규”대출이란 신규로 취급하는 대출을 말하며, 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함합니다. 기존대출을 ①기한연장 하거나 ②금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환·재약정의 경우 등은 신규대출이 아닙니다.

- 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는, 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않습니다. 즉, 기존대출의 기한연장 및 금리 또는 만기조건만 변경하는 대출 재약정시 DSR을 이유로 해당대출 한도를 감액하지 않습니다.

 

 

대출금액 제한 기준에는 대표적으로 LTV, DTI. dsr 이렇게 3가지가 있습니다.

 

① LTV(주택 담보인정비율) : 40~70%로 제한

LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

 

② DTI(총부채 상환비율) : 40~70%로 제한

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

③ DSR(총체적 상환능력비율) : 40%

DTI보다 더 강화된 지표로, DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산합니다. 차주단위 DSR이 적용되는 경우 기준 비율은 40%입니다.

 

drs 관련 참고 이미지

 

 

 

※그럼 차주단위 DSR ?

각 개인별(대출받는사람) 소득과 부채수준에 맞춰서 dsr 적용